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锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法(2015)

2016-8-4 20:22| 发布者: 安全防卫编辑部| 查看: 676| 评论: 0

摘要: (2012年2月6日市政府令第2号发布,自发布之日起施行;根据2015年6月15日市政府令第3号《锦州市人民政府关于修改〈锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》(以下简称《决定》)修订,自发 ...

(2012年2月6日市政府令第2号发布,自发布之日起施行;根据2015年6月15日市政府令第3号《锦州市人民政府关于修改〈锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》(以下简称《决定》)修订,自发布之日起施行,2014年2月27日市人民政府发布的《锦州市人民政府关于推进房屋征收项目货币化补偿的意见》(锦政发〔2014〕9号)同时废止,本《决定》施行前已经依法作出房屋征收决定的项目,继续沿用原有的规定办理)

第一章  总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 为了公共利益需要,征收本市国有土地上房屋,应当对被征收人给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市人民政府统一领导本市国有土地上房屋征收与补偿工作,并可对市重大建设项目和跨区建设项目的房屋征收与补偿工作直接负责。

各区人民政府(含松山新区管理委员会,下同)负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

市住房城乡建设部门是本市房屋征收主管部门,应当加强对本市国有土地上房屋征收与补偿工作的指导与监督管理。

各区人民政府确定的房屋征收主管部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市、区发展改革、住房城乡建设、规划、财政、国土资源、城管综合执法、公安、工商、教育、环境保护、文物保护、监察、审计等有关部门应当依照本办法的规定和本级人民政府的职责分工,互相配合,保证房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收主管部门可以委托征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。接受委托的房屋征收实施单位所需工作经费可以纳入征收成本,但不得以营利为目的。

房屋征收主管部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条任何组织和个人对违反本办法的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收主管部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收主管部门和其他有关部门对举报应当调查核实,并及时处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第七条 从事房屋征收与补偿的工作人员,应当经过市房屋征收主管部门的法律知识、业务知识的专业培训,经考核合格,取得资格证书后,方可上岗。

第二章  征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、区人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 市、区房屋征收主管部门应当根据本办法第八条以及国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划以及国民经济和社会发展年度计划对保障性安居工程建设、旧城区改建的安排,会同发展改革、国土资源、规划等部门编制本行政区域年度房屋征收计划,报本级人民政府批准。

各区人民政府应当于每年10月31日前将本行政区域下一年度房屋征收计划报送市房屋征收主管部门,经市房屋征收主管部门审查,报市人民政府批准后,方可实施。

对未列入年度房屋征收计划的建设项目以及追加、变更房屋征收计划但未经市人民政府批准的建设项目,不得实施房屋征收。

第十条 房屋征收范围应当根据房屋征收红线图确定。

房屋征收范围确定后,房屋征收主管部门应当在征收范围内以公告形式告知被征收人不得实施下列行为,违反规定实施的,不予补偿:

(一)新建、改建、扩建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)房屋权属分割;

(四)户口迁入或者分户(因结婚、出生、军人退出现役、服刑人员刑满释放、大中专生毕业等原因必须办理户口迁入的除外);

(五)办理工商营业执照;

(六)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收主管部门应当将第二款所列事项书面通知国土资源、住房城乡建设、规划、教育、公安、工商等相关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,且暂停期限最长不得超过1年。

第十一条 房屋征收主管部门应当组织对征收范围内房屋的性质、权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查核实、登记,收集相关证据,有关部门、被征收人以及其他相关人员应当予以配合。

调查中发现有未经登记的建筑及其他特殊情况,由市、区人民政府组织住房城乡建设、规划、城管综合执法、财政、监察、审计、属地街道办事处等相关部门和单位进行认定和处理。

调查结束后,房屋征收主管部门应当将调查和认定处理结果在征收范围内以公告形式公布。

第十二条 房屋征收主管部门应当根据调查情况拟定征收补偿方案,征收补偿方案应当包括以下内容:

(一)房屋征收与补偿的法律依据;

(二)房屋征收的目的;

(三)征收范围;

(四)补偿方式、补偿标准、安置房屋地点、搬迁过渡方式、补助和奖励办法等具体补偿事项;

(五)过渡期限、征收补偿签约期限;

(六)安置房屋的基本情况;

(七)其他事项。

第十三条 市、区人民政府应当组织发展改革、住房城乡建设、规划、国土资源、环境保护、文物保护、财政、教育等有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证,在征收范围内以公告形式公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

区房屋征收补偿方案公布前,应当报市房屋征收主管部门审查同意。

第十四条 因旧城区改建需要征收房屋,超过50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,市、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况以及修改后的征收补偿方案,及时在征收范围内以公告形式公布。

区征求意见情况和根据公众意见修改的情况以及修改后的征收补偿方案公布前,应当报市房屋征收主管部门审查同意。

第十五条 市、区人民政府作出房屋征收决定前,应当组织相关部门按照有关规定进行社会稳定风险评估,并作出社会稳定风险评估报告。

第十六条 作出房屋征收决定前,房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十七条 因旧城区改建需要征收房屋的,作出房屋征收决定前,房屋征收主管部门可以组织被征收人根据预评估结果、征收补偿方案,预先签订附生效条件的补偿协议。

市、区人民政府可以根据预签协议的签约比例决定是否作出房屋征收决定。预签协议的签约比例由市、区人民政府确定。

第十八条 区人民政府在作出房屋征收决定前,应当将以下与房屋征收决定相关的材料报送市房屋征收主管部门审查:

(一)征收补偿方案;

(二)征收补偿费用的测算依据、测算结果;

(三)征收补偿费用存储证明;

(四)社会稳定风险评估报告;

(五)预签约比例;

(六)其他需要报送的材料。

未经市房屋征收主管部门对上述材料审查同意,区人民政府不得作出房屋征收决定。

第十九条 市、区人民政府应当对征收补偿方案、公开征求意见情况、听证情况、社会稳定风险评估结论、征收补偿资金到位情况等进行审查,认为征收程序合法、征收补偿方案合理、社会稳定风险可控的,方可作出房屋征收决定。

房屋征收决定涉及被征收人500户以上的,应当经政府常务会议讨论决定。

第二十条 市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收目的、建设项目名称、征收范围、征收补偿方案、现场接待地点和联系方式、监督举报电话以及行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第三章  征收补偿

第二十一条 被征收房屋经认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

第二十二条 作出房屋征收决定的市、区人民政府给予被征收人的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置或者停产停业损失以及设施迁移、房屋装修等政策性补偿;

(三)按照规定应当给予的补助和奖励。

第二十三条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。

征收破产企业房屋实行货币补偿;征收房屋配套建设的阁楼、地下室、仓房、车库等附属物,实行货币补偿。

第二十四条 征收住宅房屋,被征收人选择产权调换的,按照被征收房屋建筑面积并给予8平方米补助不结算差价,享受奖励后,上靠套型安置;增加建筑面积部分按照安置住宅房屋建筑安装成本价格出资。

安置住宅房屋建筑安装成本价格按照本市上一年建筑项目决算的平均成本价格计算。

被征收住宅房屋建筑面积给予8平方米补助且享受奖励后不足48平方米的,经公示认定为唯一合法住宅房屋的,安置建筑面积48平方米住宅房屋不结算差价。

第二十五条 征收住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,其补偿金额按照下列方法确定:

补偿金额=被征收住宅房屋应安置建筑面积×被征收住宅房屋的评估价格-个人应出资金额+政策性补偿+符合规定的奖励

第二十六条 征收非住宅房屋,被征收人选择产权调换的,按照被征收非住宅房屋建筑面积安置,不结算差价;享受奖励后的增加面积部分按照新建安置非住宅房屋的市场价格出资。

第二十七条 征收非住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,其补偿金额按照下列方法确定:

补偿金额=被征收非住宅房屋应安置建筑面积×被征收非住宅房屋的评估价格+政策性补偿+符合规定的奖励

第二十八条 利用住宅房屋实施生产经营活动的,其被征收房屋按照住宅房屋价值给予补偿,其中属于临规划街路的一层住宅房屋的,按照被征收房屋建筑面积计算,评估价格在按住宅房屋评估的基础上增加30%;并给予本办法第三十七条规定的停产停业损失费,但不给予本办法第三十六条规定的临时安置费。

利用被征收房屋配套建设的阁楼、地下室、仓房、车库等附属物实施生产经营活动的,其被征收附属物按照评估价格给予补偿,并给予本办法第三十七条规定的停产停业损失补偿。

第二十九条 因不能在征收区域内进行房屋产权调换的,且征收区域外的新建安置房屋与征收区域内的新建安置房屋的评估价格不同的,应当结算差价。

第三十条 征收执行政府规定租金标准的公有房屋,实行货币补偿的,按照下列方式补偿:

(一)征收公有住宅房屋,房屋承租人可以参加房改的,经市房改部门认定,房屋承租人按照规定支付房改购房款后,对房屋承租人进行补偿。因被征收房屋属于平房、不许房改出售的楼房,致使房屋承租人无法参加房改的,经市房改部门认定,对平房所有权人按照被征收平房评估价格的10%给予补偿,对平房承租人按照被征收平房评估价格的90%给予补偿;对楼房所有权人按照被征收楼房评估价格的15%给予补偿,对楼房承租人按照被征收房屋评估价格的85%给予补偿。

(二)征收公有非住宅房屋,对房屋所有权人按照被征收房屋评估价格的50%给予补偿,对房屋承租人按照被征收房屋评估价格的50%给予补偿。

第三十一条 违法建筑和超过批准期限的临时建筑内的使用人,符合住房保障条件的,可以由市、区人民政府优先安排保障性住房。不符合住房保障条件的居住人,具备下列全部条件的,按照违法建筑或者超过批准期限的临时建筑的重置价格给予购房补助;可以以建筑安装成本价格出资购买建筑面积不超过48平方米住宅房屋,并纳入经济适用住房管理:

(一)持有2001年11月1日前迁入的独立户口;

(二)该建筑用于自住;

(三)使用人在市内他处无合法房屋居住;

(四)建筑檐高2米以上,建筑面积15平方米以上,具备独立生活条件。

第三十二条 用于产权调换的新建安置住宅房屋应当符合国家住宅设计规范和质量安全标准。各类基本套型建筑面积为:48平方米、57平方米、66平方米、75平方米、84平方米、93平方米、102平方米、111平方米、120平方米、129平方米。

第三十三条 取得国有土地使用权的建设单位,应当按照市、区人民政府的要求进行安置房屋的建设。

用于产权调换的新建安置房屋的建筑面积与实际面积允许误差3平方米。

第三十四条 具有一个所有权证,3间以上(含3间)的连脊住宅平房,所有权人与其父母或者子女分别立户,房屋具备独立生活条件并按照自然间独立生活的,可以分2户补偿;连脊住宅平房出租或者改变用途的,不予分户补偿。

住宅房屋选择产权调换的,在享受补助和奖励后超过129平方米(不含129平方米)的,可以选择分2户安置,在本办法第三十二条规定的基本套型建筑面积范围内自行选择相应套型面积的房屋,但2户上靠套型新增加面积之和不得超过9平方米(不含9平方米);超过129平方米面积部分也可选择货币补偿。

第三十五条 实行房屋产权调换的过渡期限为:自被征收人迁出之日起,多层建筑不得超过24个月,高层建筑不得超过36个月,过渡期限以实际发生月计算。

第三十六条 房屋征收主管部门应当向被征收人支付下列补偿费:

(一)搬迁费:按照被征收房屋建筑面积每平方米15元标准向被征收人一次性支付;征收住宅房屋搬迁费低于800元的,按照800元支付;征收生产经营性房屋的搬迁费也可以凭有效票据据实支付。

(二)临时安置费(含取暖补助费,下同):按照被征收住宅房屋或者国家机关、人民团体、事业单位和其他组织办公房屋建筑面积每月每平方米17元标准向被征收人支付;征收住宅房屋临时安置费低于900元的,按照900元支付。

实行房屋产权调换的,临时安置费按照实际过渡期限支付;征收住宅房屋,由于征收人的责任延长过渡期限的,自延期之日起,按照应安置建筑面积计算,支付原规定标准1.5倍的临时安置费。

实行货币补偿的,临时安置费一次性按照12个月支付。

(三)通讯、空调、有线电视等设施的迁移费:按照国家规定标准支付;无规定标准的,按照评估价格支付。

(四)被征收房屋的室内装饰装修补偿费:按照征收当事人协商的价格支付;协商不成的,按照评估价格支付。

(五)不可恢复设备或者设施价值补偿费:按照评估价格支付。

(六)动力电安装补偿费:凭有效票据据实支付;无有效票据的,可以按照1000元/千瓦支付。

第三十七条 征收生产经营性房屋,造成停产停业损失的,房屋征收主管部门应当向房屋所有权人或者房屋承租人支付停产停业损失补偿费。

停产停业损失补偿费的计算标准,由房屋所有权人或者房屋承租人选择下列任意一种方式:

(一)按照被征收房屋建筑面积每月每平方米60元计算;

(二)按照评估机构对停产停业损失情况的评估价格计算;

(三)按照上一年度税务部门的月平均利润值计算。

实行产权调换的,按照实际过渡期限计算;实行货币补偿的,一次性按照12个月给予补偿。

征收出租的生产经营性房屋的,应当根据该区域房屋被征收前的平均效益(由评估机构评估确定),向房屋所有权人支付效益补偿费,补偿期限为过渡期限减去6个月。

第三十八条 对给予停产停业损失的生产经营活动的认定,应当符合下列条件:

(一)具有工商营业执照;

(二)具有纳税证明。

依法不需具有上述条件的,应当具有规定的合法审批手续。

第三十九条 在征收补偿方案规定的签约期限内完成签约并搬迁的,按照被征收房屋建筑面积计算,选择产权调换的,给予15%的面积奖励;选择货币补偿的,给于房屋评估价格25%的货币补偿奖励。

第四十条 房屋征收主管部门与被征收人应当依照本办法规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

第四十一条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气、供热和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

第四十二条 在征收补偿方案确定的签约期限内,房屋征收主管部门与被征收人达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收主管部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第四十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼,在征收补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。

申请强制执行应当向人民法院提交以下材料:

(一)强制执行申请书;

(二)征收补偿决定书以及作出征收补偿决定的事实、理由和依据;

(三)被征收人的意见以及市、区人民政府的催告情况;

(四)人民法院认为应当提供的其他材料。

强制执行申请书应当附具补偿金额、专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

第四十四条 房屋征收主管部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内以公告形式公布。

第四十五条 被征收人凭征收补偿安置协议或者征收补偿决定向公安、民政、教育等部门办理户口迁移、低保、转学等手续,相关部门应当按照相关规定及时办理。

房屋征收涉及的中、小学生,已经在学校就读的,可以继续留在原学校就读,也可以转学到现居住地学区学校就读,并作为学区内普通生对待。

第四章 征收估价

第四十六条 对征收区域内被征收房屋及其附属物的评估价格、新建安置房屋的评估价格、房屋室内装饰装修的评估价格、停产停业损失的评估价格等,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估确定。

第四十七条 市住房城乡建设部门应当每年向社会公布具有相应资质、业务能力强、社会信誉好的房地产价格评估机构名单。

从事房屋征收估价的房地产价格评估机构由被征收人在申请备选的3家以上具有相应资质的房地产价格评估机构中协商选定;在规定的时间内协商不成的,由房屋征收主管部门组织被征收人通过多数选定、随机选定等方式确定。

房屋征收主管部门应当向受委托的房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同,并将房地产价格评估机构的资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房地产估价业务,任何单位和个人不得干预。

第四十八条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收主管部门提供初步评估结果。房地产价格评估机构应当将初步估价结果向被征收人公示7日。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第四十九条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收主管部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收主管部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第五十条 被征收人对评估结果有异议的,应当在收到评估报告后10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估,房地产价格评估机构接到申请后10日内应当对评估结果进行复核,并向申请人出具复核意见书。被征收人对复核结果仍持异议的,在收到复核结果后10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会接到申请后,10日内应当选派3人以上单数成员组成专家组对复核结果进行鉴定,就房地产价格评估机构的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具鉴定意见书。市房地产价格评估专家委员会的鉴定意见为最终评估结果。

第五十一条 房地产价格评估机构在向被征收人作出分户评估报告时,应当同时在征收范围内以公告形式告知下列事项:

(一)被征收人对评估结果有异议的,应当在收到评估报告后10日内向房地产价格评估机构申请复核评估;

(二)对复核结果仍持异议的,在收到复核结果报告后10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第五十二条 房地产价格评估机构不得有下列行为:

(一)出具不实评估报告;

(二)与征收当事人一方串通,损害另一方合法权益;

(三)转让或者变相转让受委托的估价业务;

(四)应当回避而未回避;

(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第五十三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员与被征收人有利害关系或者是被征收人,应当回避而未回避的,评估结果或者鉴定意见无效。

第五章  法律责任

第五十四条 市、区人民政府及房屋征收主管部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由本级人民政府或者上级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十五条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第五十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第五十七条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第五十八条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第五十九条 锦州市滨海新区、各县(市)国有土地上房屋征收与补偿工作,可以参照本办法执行。

第六十条 本办法由市住房和城乡建设局负责组织实施。

第六十一条 本办法自发布之日起施行。《征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但不得实施行政强制拆迁。本办法有效期为5年。

锦州市人民政府办公厅

2015年6月15日


加油

鼓掌

感动

思考

闭嘴

怒了

痛哭

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